תושבי חוץ, גל עלייה והשקעות בנדל”ן בדרום – האם אשקלון בדרך להיות מוקד מועדף?

תל אביב, הרצליה — והנה גם אשקלון במפת המשקיעים.

בשנים האחרונות, ובייחוד בעידן שאחרי המלחמה, ההתרחבות בגבול הצפוני והאיום הביטחוני במרכז, לצד חיפוש אחר איכות חיים, הופכים את ערי החוף בדרום – דוגמת אשקלון — לאופציה אטרקטיבית למשקיעים ותושבי חוץ שעושים עלייה.

האם מדובר בפוטנציאל אמיתי — או רק בדימוי שמסתכל רחוק מהמציאות בשטח?

📊 מגמות בתנועת תושבי חוץ בשוק הדירות בישראל

• לשנת 2024 נרשמו כ־1,900 עסקאות שבוצעו על ידי תושבי חוץ, גידול של כ־50% לעומת השנה שלפניגלובס.
• עם זאת, הירידה ברכישות תושבי חוץ ברבעון הראשון של 2024 (כ־314 דירות, ירידה של 20% לעומת התקופה המקבילה) מצביעה כי התחזיות לגל מסיבי עדיין לא מומשו במלואןsponser.
• בחודש מאי 2025, לדוגמה, נרשמו רק כ-130 רכישות תושבי חוץ — ירידה של כ־20% לעומת מאי בשנים קודמות, והממוצע השנתי עמד על 180–200 דירותנכס נדל"ן.
• אף על פי כן, הפניות מתושבי חוץ לחברות נדל”ן ישראליות זינקו — לפני המלחמה שיערו כ־5%, והיום עומד על כ־11.5% מהפניות הכוללות. מתוך אלה, 48% מגיעים מארה״ב, 21% מצרפת, 18% מבריטניהynet.
• ב־אשקלון נשמעות כבר עיסקאות בולטות: משפחה מניו יורק רכשה שלוש פנטהאוזים על שפת הים, במטרה להפוך אותם לבית קבע בעתידynetglobal.

🏘 אשקלון – מה עומד מאחורי תשומת הלב ההולכת וגוברת?

מסירה מואצת של פרויקטים למרות המלחמה

הקבלן Almog הודיע על מסירה מוקדמת ב־4 חודשים פרויקטים בשכונת “עיר היין” בעיר, לצד קידום כ־1,650 יחידות במסגרת התחדשות עירוניתJerusalem Post.

בנוסף, פרויקט Wine City השיק מבצע “הנחה של 15%” בדירות שמיועדות לאכלוס בשנה הקרובה, צעד שמעיד על ניסיון להמריץ ביקוש במקום לְתלות הכל בקהל תושבי חוץ בלבדJerusalem Post.

שינויים במחירי השוק

לפי Global Property Guide, ברבעון השני של 2025 חלה ירידה של כ־1.66% במחירי הדירות באשקלון לעומת הרבעון המקביל אשתקדGlobal Property Guide — נתון שמציב את אשקלון בין הערים החלשות מבחינת מגמת המחירים.

יחד עם זאת, בעוד שבערים מרכזיות המחירים עולים בשיעורים דו־ספרתיים, בדרום ובפריפריה ניכרת כי השוק מתקשה לשמר קצב זה.

נוף כלכלי ותשתיות

– אשקלון נמצאת בתוכניות תשתית ארוכות טווח כמו מערכת הסעת המונים שמחברת את האזור למערכת התחבורה של נתיב־תל אביבויקיפדיה

– העיר נהנית מקו רכבת קו אשקלון–באר שבע, המקשר אותה למרכז הארץ ומקצרת זמני נסיעהויקיפדיה

– התרחבות העיר ונפח יחידות הדיור שבדרך הופכים אותה לעיר שצומחת באופן מתוכנןashkelon123.com+1

⚠️ מה שמסתתר בין השורות – סיכונים והרתעות

1. ריבית גבוהה ומצוקה מימונית
   המשכנתאות לתושבי חוץ מוגבלות לרוב ל־50% מערך הנכסעמית ורד — מה שמחייב הון עצמי גבוה. עלייה בריבית תכביד על בעלי דירות והשקעות.
2. רגולציה ומיסוי כבד
   תושבי חוץ לא תמיד זכאים להטבות מיסוי שמקבלים עולים חדשים. תכנון מיסוי שגוי עלול להפוך השקעה חסכונית לפצצה כלכלית.
3. פערי מחיר גבוהים
   מחקר Ynet מצא שב־2023 המחיר החציוני של דירות שנקנו על ידי תושבי חוץ גבוה בכ־71% ממחיר הדירות הממוצע להשקעהynet — כך שבתשלום גבוה יותר קיימת סיכון שהתשואה תתפוגג.
4. הבדל בין התעניינות למימוש
   עליית הפניות מתושבי חוץ לא בהכרח מתורגמת לעסקאות מוצלחות. הרצון לקנות אינו זהה להיכרות עם הנהלים, עם מימון וביצוע בפועל.
5. ירידת מחירים אפשרית
   במקומות מסוימים בישראל נרשמה ירידה של עד 15–20% במחירי הדירות בשל הצפה של היצע, תנאי מימון קשים ואי־שוויון בין היצע וביקושטיימס אוף ישראל+1.

✅ מסקנות לפעולה — איך להפוך את המגמה להזדמנות

• תזמון מקסום – כניסה בשלב בו המחירים חלשים יחסית עשויה להביא לתשואה גבוהה בטווח הבינוני–ארוך.
• ליווי משפטי–מיסויי ממוקד – כל עסקה עם תושב חוץ מחייבת בדיקה קפדנית של מדרגות מס, זכויות להטבות, והסכמי ייפוי כוח.
• מיקוד באזורים עם פוטנציאל עלייה – שכונות חדשות, אזורים חוף, פרויקטים של התחדשות עירונית — אלו האזורים שבהם ערך הנכס עשוי לעלות יותר.
• יצירת מותג ודיאלוג בינלאומי – השקעה בשיווק מחוץ לישראל (צרפת, ארה״ב, קהילות יהודיות ברחבי העולם) תביא לעניין ממוקד ואיכותי יותר.
• ציפייה רב־שנתית ולא רווח מיידי – השכרה כיום אינה תמיד משתלמת מאוד, ולכן יש להתרכז בערך העתידי של הנכס.