התחדשות עירונית באשקלון: סקירה מקיפה על פרויקטים בשכונת ברנע, אפרידר והשכונות הוותיקות
בשנים האחרונות מקדמת עיריית אשקלון מספר מיזמי התחדשות עירונית משמעותיים בכל רחבי העיר. לפי מנהלת ההתחדשות העירונית בעיר, פרויקטים אלה מהווים הזדמנות לשדרוג איכות החיים באשקלון: שיפור בתנאי המגורים ופיתוח המרחב הציבורי, לצד חיזוק מבנים ושדרוג התשתיות. העמדה הרשמית מציינת כי כל פרויקט כזה נועד לשדרג את תנאי המגורים בסביבה עירונית קיימת, תוך שימור האופי השכונתי. למשל, באפריל 2022 אושרה ראשון פרויקט פינוי-בינוי בעיר – בשכונת גבעת ציון – שבמסגרתו ייבנו כ-1,039 יחידות דיור חדשות במקומן של כ-114 קיימות. במקביל, תוכניות נוספות הוצאו לדרך בשכונות השונות, כולל ברנע, אפרידר ושכונות ותיקות במערב העיר.
פרויקטים עיקריים בשכונות הנבחרות
שכונת ברנע
בשכונת ברנע (צפון אשקלון) אושרה תוכנית פינוי-בינוי בשם "פורטה דל סול". מדובר בתוכנית הממוקמת על שטח של כ-33 דונם (בין שדרות בר כוכבא לרחוב אבא אחימאיר). התוכנית כוללת הריסת ארבעה מבנים בני 4 קומות (סה"כ כ-72 יח"ד) ובנייה של מתחם מגורים חדש עם כ-436–450 יחידות דיור. במבני המגורים החדשים ישולבו גם קומות מסחר ברחובות הראשיים, ויוקצו שטחים ציבוריים (פארקים וכיכר עירונית). ועדת התכנון הארצית אישרה את התוכנית להפקדה בשנת 2023, והיא מתקדמת כעת לשלב הבנייה. היוזמה צפויה לצפף את המאגר העירוני בדיור ולשפר את המראה העירוני במרכז השכונה.
שכונת אפרידר
גם באפרידר (דרום-מערב אשקלון) מתקיים מהלך חדשני. בתחילת אפריל 2024 אישרה הוועדה המקומית תכנית בהיקף פינוי ובנייה תחת חלופת "שקד" – מסלול מיוחד המשלים את תמ"א 38 בכך שהוא מאפשר אישור תכנית ותנאי היתר במקביל. זהו המקרה הראשון בישראל שבו אושרה תוכנית התחדשות עירונית במסגרת חלופת שקד. במסגרתו יבוצע חיזוק או הריסה-בנייה לפי צורך, עם הקלות של תוספת זכויות בנייה (עד כ-400% ואף 500% לאיחוד) וניהול תהליכים במקביל. התוכנית (במקום מדויק במאמר לא צויין) מדגימה גישה חדשנית לטיפול במבנים ישנים באפרידר, במטרה להעצים את מלאי המגורים באזור מבוסס זה.
שכונות ותיקות
במרכז ובדרום אשקלון נמצא מספר מתחמים הוותיקים שאף הם בסל התחדשות. שכונת רמת אשכול (עתיקות) במזרח העיר היא אחת מהוותיקות שבהן. ראש העיר תומר גלאם קידם תכנית ייחודית במסגרת הותמ"ל בשיתוף ראש העיר בפועל מהנדסת העיר ויקטוריה ברנגל ויזמים (דמרי, MBS, מנרב, שריקי גרופ). בתוכנית זו ייהרסו כ-340 יח"ד ישנות ויוקמו במקומן כ-2,300 יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים שונים בשכונה. המיזם מעניק דגש על חסינות ביטחונית (הקמת מקלטים ומרחבים מוגנים) וכולל גם פיתוח תשתיות ציבוריות (גינות, דרכים ומדרכות חדשות).
בצד מערב העיר, בשכונת שמשון (לשעבר "שכונת עתיקות"), מקודמת גם תוכנית גדולה. קבוצת הכשרה קנ״ן זכתה במכרז של הדיירים להקמת פרויקט פינוי-בינוי במתחם "נופי ים". במסגרת זו ייהרסו כ-200 יחידות דיור ישנות ברחובות כגון אברבנאל וההסתדרות, ובמקומן ייבנו כ־1,000 יחידות חדשות במגדלים מעורבים עם תוספת מעליות, ממ"דים וחניות. פרויקט זה נמצא בראשית דרכו, והוא מלווה בקשר עם מנהלת ההתחדשות העירונית בעיר ובוועדות התכנון.
גם בשכונת שפירא (דרום העיר) נמצאת בשלב מתקדם תוכנית פינוי-בינוי: מתחם "עולי הגרדום" מייעד פינוי של כ-160 יח"ד קיימות ובניה של כ-792 יח"ד חדשות, כולל מבני ציבור ושצ"פים בקומת הקרקע.
סוגי הפרויקטים ומעורבים בתהליכים
לרוב הפרויקטים הנ"ל הוא אופי של פינוי-בינוי (הריסת מבנים ישנים והקמת מבנים חדשים), ולעיתים תוספת קומות של תמ"א 38 (תכנית הארצית לחיזוק מבנים). פרויקט אפרידר שהוזכר הוא דוגמה לחלופת שקד – מסלול שמותאם לאזורים שבהם קשה ליישם תמ"א 38 שגרתית. הגורמים המעורבים ברבות מהתוכניות כוללים את עיריית אשקלון (מינהל ההנדסה וראש העיר), רשות מקרקעי ישראל והרשות הארצית להתחדשות עירונית (ותמ"ל), וכן יזמים ויועצים פרטיים. בין החברות הבולטות ניתן למנות את קבוצת אפרידר, חברת דמרי, קבוצת מנרב, קבוצת שערי ישראל וחברת אחדות, וכן קבוצת כנען – שבכל אחת מהן תפקיד מרכזי בפרויקטים שהוזכרו. בנוסף מנהלת העירייה מערך תיאום בין דיירים ומזכירות נציגים כחלק בלתי נפרד מכל פרויקט, במטרה להבטיח שקיפות ושיתוף של התושבים בכל שלבי התכנון והביצוע.
השפעות על מחירי הדירות ואיכות החיים
מיזמי ההתחדשות צפויים להוריד את ממוצע גיל המבנים ולהגדיל את מלאי הדירות באשקלון, מה שעלול להתרגם לעליית ערך הנכסים. בשכונות מבוקשות כמו ברנע ואפרידר ניכרת כבר כיום מגמת עליית מחירים, עם פער משמעותי בין מחירי דירות חדשות למחירי דירות יד שנייה. לדוגמה, בשנת 2025 עמד המחיר הממוצע לדירת ארבעה חדרים חדשה באשקלון על כ-1.65–1.80 מיליון ₪, גבוה ממחירי הדירות הישנות בשכונות אלה. עם זאת, בשל ריבוי יזמות הבנייה בעיר (ביניהן מאות דירות הנמצאות בתהליך או מאושרות) המחירים בברנע ובאפרידר נתפסים יציבים יחסית. מלחמת ה’חרבות ברזל’ גרמה לירידה זמנית בעסקאות, אך כבר ב-2024 חלה התאוששות משמעותית: מספר התחלות הבנייה זינק בכ-81.4% ל-2,124 יחידות (בהשוואה לשנה הקודמת). מאפיין נוסף של ההתחדשות הוא שדרוג משמעותי בתשתיות: עיריית אשקלון מדגישה שהתוכניות כוללות חידוש וכבישים, מערכות ביוב ומים, שטחים ירוקים ומוסדות ציבור חדשים. בכך צפויה שיפור איכות החיים לתושבים: דירות חדשות רחבות יותר ועם ממ"דים, מרפסות וחניה, לצד שכונת מגורים מודרנית ונגישה יותר – כפי שהתבטאו נציגי העירייה.
טבלת פרויקטים מרכזיים בכל שכונה
שכונהפרויקטסוג הפרויקטיח"ד קיימות → יח"ד חדשותסטטוס
ברנעפורטה דל סולפינוי-בינויכ-72 → כ-436–450אושר להפקדה (לאחר דיון בהתנגדויות)
אפרידרתוכנית חל' שקד באפרידרחלופה לתמ"א 38–הוועדה אישרה הפקדה
שמשוןמתחם “נופי ים” (קבוצת כנען)פינוי-בינוי~200 → ~1000במצב ראשוני של תכנון
רמת אשכול(ותמ"ל 2057)פינוי-בינוי340 → 2,300תכנית מיועדת בותמ"ל
שפירא (עולי הגרדום)(ותמ"ל 2041)פינוי-בינוי160 → 792תכנון מתקדם (תמ"ל)
הטבלה מסכמת את עיקרי הפרויקטים הזכורים: רובם תוכניות פינוי-בינוי בהיקפים של מאות עד אלפי יח"ד חדשה. סטטוס מציין את שלב התכנון או אישור התכנית (למשל הפקדה, תכנון מפורט או אישור הותמ"ל), על פי הנתונים שצוינו במקורות לעיל.
לסיכום: התחדשות עירונית באשקלון נמצאת כעת בסדרי גודל חסרי תקדים לעיר זו. לצד הקמת שכונת עיר היין החדשה המתווכת, העיר מתחדשת גם באזורים הוותיקים שלה. עיריית אשקלון והגופים הממשלתיים פועלים במרץ לקידום התוכניות המוצעות, ומעורבים בהן יזמים וחברות בנייה שונות. הפרויקטים המשמעותיים האלה צפויים להגדיל במאות אחוזים את היצע הדירות בשכונות, לשפר את עמידות המבנים ואת תשתיות השכונה, ולהשפיע לטווח הארוך על שוק הנדל"ן המקומי